1. Năm nguyên tắc trước khi nhắn/gọi
- Trả lời nhanh. Khách hỏi để mua, ai trả lời trước người đó thắng. Cố gắng phản hồi trong vài phút, chậm nhất trong giờ.
- Đừng trả lời cụt lủn "còn nhé" / "ib giá". Câu cụt làm khách lười, mất luôn. Luôn cho một thông tin + một câu hỏi để khách nhắn tiếp.
- Xin số điện thoại sớm. Chat mãi không bằng một cuộc gọi. Mục tiêu của tin nhắn đầu là được gọi hoặc hẹn xem đất.
- Hỏi để hiểu nhu cầu, đừng xổ hết hàng. Biết khách mua làm gì rồi mới mời đúng lô.
- Giữ bảo mật. Không nhắn giá chốt, tên chủ đất, hoa hồng. Chỉ dùng giá đăng và tên khu vực.
2. Khách inbox hỏi một lô (từ bài đăng)
Tình huống hay gặp nhất
Khách nhắn kiểu: "lô này còn không em?" hoặc "đất này bao nhiêu?". Đừng chỉ đáp "còn" hay ném giá rồi im. Làm 3 việc trong một tin: xác nhận còn → cho thông số gọn → hỏi nhu cầu.
KháchLô đất Ninh Xuân này còn không em? Bao nhiêu vậy?
Bạn (môi giới)Dạ còn anh/chị ơi 😊 Lô này 150m² thổ cư, mặt tiền đường bê tông, xe hơi vào tận nơi, giá 1 tỷ 250. Anh/chị mua để ở hay đầu tư giữ ạ, để em tư vấn đúng lô hợp nhất ạ?
Mẫu copy — dán rồi thay chữ in đậmDạ lô [tên/khu vực] còn anh/chị ơi 😊
[Diện tích]m², [loại đất: thổ cư/nông nghiệp], [đường vào — xe hơi vào được không], giá [giá đăng].
Anh/chị tính mua để ở hay đầu tư giữ ạ? Để em gợi ý đúng lô hợp nhất.
Vì sao hiệu quảCâu hỏi cuối ("để ở hay đầu tư") kéo khách trả lời tiếp — mở ra cuộc trò chuyện thay vì kết thúc bằng một con số.
Khách bình luận công khai
Trả lời comment một câu ngắn thân thiện, rồi chủ động nhắn tin riêng — vì comment công khai không tiện nói kỹ và dễ bị người khác nhảy vào.
Trả lời dưới commentDạ em nhắn tin riêng gửi anh/chị thông tin chi tiết + vị trí nha 😊
Rồi nhắn tin riêng ngayDạ em chào anh/chị, em là [Tên] bên Địa ốc Lộc Phát 😊
Lô anh/chị hỏi lúc nãy là lô [khu vực], [diện tích]m², giá [giá đăng].
Anh/chị đang tìm đất khu nào và tầm giá bao nhiêu để em lọc thêm vài lô hợp gửi anh/chị xem ạ?
4. Gửi thông tin lô đúng cách
Sau khi khách quan tâm
Khi khách đã hỏi thật, gửi một "gói thông tin" gọn gàng, chuyên nghiệp. Gửi vị trí bản đồ được (khách đã liên hệ), nhưng KHÔNG nhắn giá chốt, tên chủ, số sổ.
Gói thông tin gửi kháchDạ em gửi anh/chị thông tin lô [khu vực] ạ:
📐 Diện tích: [số]m² ([đất ở …m² / còn lại đất cây])
📄 Pháp lý: sổ hồng riêng, [thổ cư/đã tách sẵn…]
🛣️ Đường vào: [bề rộng — xe hơi vào được không]
🧭 Hướng: [hướng]
💰 Giá: [giá đăng] (thương lượng)
📍 Vị trí: em gửi ghim bản đồ ngay dưới đây
Anh/chị xem qua, cuối tuần em sắp xếp đưa anh/chị ra tận nơi coi đất cho chắc nha?
Nhớ che & giữ kínẢnh sổ gửi khách phải che số sổ, số CCCD chủ. Không gửi tên chủ đất, giá chủ thu, hoa hồng. Vị trí gửi riêng cho khách thì được, nhưng đừng đăng tọa độ đó lên bài công khai.
5. Hẹn khách đi xem đất
Chuyển từ chat sang gặp thật
Xem đất tận nơi là bước quyết định. Đừng hỏi "khi nào anh rảnh" (khó trả lời) — đưa 2 mốc thời gian để khách chọn.
BạnLô này nói qua điện thoại không đã, anh/chị ra coi đất mới thấy rõ đường sá với vị trí ạ. Cuối tuần này em rảnh, anh/chị đi sáng thứ 7 hay chiều chủ nhật tiện hơn ạ?
KháchSáng thứ 7 đi em.
BạnDạ chốt sáng thứ 7 ạ 👍 Em đón anh/chị ở [điểm hẹn] lúc 8h nha. Em gửi số em đây, tới nơi anh/chị gọi em: 0869 009 368. Hẹn gặp anh/chị!
Mẫu copyLô này nói qua tin nhắn không hết được đâu ạ, anh/chị ra coi tận nơi mới thấy rõ đường với vị trí.
Cuối tuần em rảnh — anh/chị đi sáng thứ 7 hay chiều chủ nhật tiện hơn ạ?
6. Khách "im" — cách nhắn lại
Khách đọc rồi không trả lời
Rất bình thường. Đừng dồn dập, đừng trách. Nhắn lại sau 1–2 ngày bằng một thông tin mới hoặc một câu hỏi nhẹ — cho khách lý do để trả lời.
Nhắn lại lần 1 (sau 1–2 ngày)Dạ anh/chị ơi, lô [khu vực] hôm bữa vẫn còn nha. Có anh khách đang hỏi nên em nhắn anh/chị coi trước cho kịp ạ. Anh/chị còn quan tâm không để em giữ thông tin ạ? 😊
Nhắn lại lần 2 (giá trị, không hối)Dạ em vừa có thêm lô [khu vực] giá mềm hơn, hợp tầm anh/chị nói. Em gửi anh/chị tham khảo nha, không mua lô này thì để dành coi lô kia cũng được ạ 😊
Đừng làmNhắn 5–6 tin liên tục, hỏi "sao không trả lời", hay bịa "chỉ còn hôm nay" khi không thật. Khách tỉnh thấy phiền là chặn luôn.
7. Kịch bản cuộc gọi đầu tiên (7 bước)
Gọi điện ăn đứt nhắn tin về tốc độ tạo niềm tin. Vào cuộc gọi theo 7 nhịp, mỗi nhịp có câu mẫu:
- Chào & xưng danh rõ: "Dạ em chào anh/chị, em là [Tên] bên Địa ốc Lộc Phát, em gọi về lô đất [khu vực] anh/chị hỏi lúc nãy ạ. Anh/chị nói chuyện tiện không ạ?"
- Xác nhận nhu cầu: "Dạ cho em hỏi anh/chị tìm đất để ở, xây trọ hay đầu tư giữ ạ? Tầm ngân sách anh/chị tính khoảng bao nhiêu?"
- Khoanh vùng: "Anh/chị muốn khu nào — gần trung tâm Ninh Hòa, hay vùng ven giá mềm hơn ạ? Cần xe hơi vào tận đất không ạ?"
- Mời đúng lô: "Với nhu cầu đó em thấy có 2 lô hợp: một lô [A], một lô [B]. Em nói sơ qua rồi gửi anh/chị vị trí xem nha."
- Xử lý băn khoăn: nghe khách lo gì (giá, pháp lý, đường) rồi trả lời thẳng, có căn cứ (xem Chuyên đề 11).
- Chốt bước tiếp — hẹn xem đất: "Để em sắp xếp đưa anh/chị ra coi tận nơi cho chắc. Anh/chị đi sáng thứ 7 hay chiều chủ nhật tiện hơn ạ?"
- Chốt cuộc gọi & gửi số: "Dạ em cảm ơn anh/chị, em gửi thông tin + vị trí qua Zalo ngay ạ. Có gì anh/chị cứ gọi em 0869 009 368 bất cứ lúc nào nha!"
Mẹo giọng nóiCười khi nói (khách nghe được), nói chậm rãi, xưng "em" thân thiện. Hỏi xong thì im lặng nghe khách — đừng nói lấp. Người tỉnh quý sự thật thà, không quý nói nhanh nói nhiều.
8. Xử lý vài tin nhắn khó
"Sao đắt vậy, bớt đi"
KháchĐắt vậy em, bớt mạnh đi anh lấy.
BạnDạ giá này em để thật sát rồi anh, lô này sổ riêng thổ cư 100%, xe hơi vô tận nơi nên nhỉnh hơn mấy lô đường nhỏ chút xíu ạ. Anh thiện chí lấy thì em xin phép chủ thêm cho anh chút, mình ra coi đất rồi em thương lượng giúp anh nha?
→ Không dìm giá vội, neo bằng lý do (pháp lý, đường), rồi chuyển sang hẹn xem đất.
"Giá chủ thu bao nhiêu / có phải giá gốc không"
Trả lời an toànDạ em báo anh/chị đúng giá bán ra rồi ạ, giá này thương lượng được. Anh/chị ưng lô nào em thương lượng giúp tới mức tốt nhất, quan trọng là lô hợp nhu cầu mình đã 😊
→ Tuyệt đối không tiết lộ giá chủ thu / hoa hồng. Lái về giá bán và giá trị lô.
"Để anh suy nghĩ / bàn với vợ đã"
Trả lờiDạ anh cứ suy nghĩ kỹ ạ, đất là chuyện lớn mà 😊 Anh còn phân vân chỗ nào — giá, pháp lý hay vị trí — cứ nói em nói rõ thêm. Hay cuối tuần anh đưa chị ra coi đất luôn cho hai anh chị cùng quyết cho chắc ạ?
→ Tôn trọng, moi ra băn khoăn thật, và rủ cả người quyết cùng đi xem.
9. Chữ ký & xưng hô chuẩn
- Với khách lạ: xưng "em", gọi khách "anh/chị" — thân thiện, khiêm tốn, hợp khách tỉnh.
- Luôn kết bằng lời mời hành động + số điện thoại, một dòng liên hệ nhất quán.
Dòng liên hệ chuẩn (đặt cuối tin/gói thông tin)☎️ 0869 009 368 (Mr. Năng) — Địa ốc Lộc Phát, hỗ trợ 24/24.
Người địa phương Ninh Hòa – rành đất, rành pháp lý.
NhớKịch bản chỉ là khung — đừng đọc như robot. Nắm ý rồi nói bằng giọng của mình, thật thà, tự nhiên. Khách mua con người bạn trước, mua lô đất sau.
Nguồn: kịch bản chốt & xử lý phản đối + giọng tư vấn thật thà, nói thẳng và dòng liên hệ chuẩn của đội Địa ốc Lộc Phát. Nội dung đào tạo, tham khảo — thay tên/số của bạn khi dùng.
