Không có hàng thì không có gì để bán. Nhưng lấy hàng không phải chép số điện thoại rồi đăng — nó là thu đúng thông tin, hỏi đúng câu, và giữ giỏ hàng gọn gàng để lúc khách hỏi là trả lời được ngay.
Chủ đất trực tiếp: người quen, hàng xóm, người trong làng cần bán. Nguồn "sạch" nhất vì làm việc thẳng với chủ.
Ký gửi từ khách cũ giới thiệu: uy tín tích lũy đẻ ra hàng — làm tốt một deal, chủ khác tự tìm tới.
Mạng lưới môi giới địa phương / nhóm giỏ hàng: các nhóm Zalo chia sẻ hàng giữa môi giới trong vùng. Đây là kênh chủ lực để có nhiều hàng nhanh, nhưng phải rõ ai là đầu mối gốc.
Đi thực địa & quan sát: biển "bán đất" cắm tại lô, khu đang tách thửa, đất bỏ trống.
Tin rao trên mạng: lọc chủ gửi, nhưng cẩn thận hàng ảo và hàng đã bán.
Lợi thế người địa phươngỞ Ninh Hòa – Vân Phong, môi giới là người bản địa nắm giá và biết ai đang cần bán từ trong làng. Đây là nguồn hàng mà người nơi khác không chạm tới được — hãy tận dụng mối quan hệ địa phương.
Không để nguồn nằm chết. Mỗi lô lấy về phải chuẩn hóa đủ 11 thông số rồi mới vào giỏ hàng — thiếu thông tin là lúc khách hỏi bạn ú ớ.
🏞️Chèn ảnh thực địa một lô thật + ảnh sổ (che số)
Anh Năng lấy ảnh trong D:\công ty lộc phát\ chia theo lô — đặt bộ ảnh mẫu một lô đầy đủ để học viên thấy "hồ sơ một lô chuẩn" trông thế nào.
2. Nhận ký gửi — hiểu rõ mức quan hệ
Khi nhận một lô, phải biết mình đang ở mức nào — nó quyết định quyền và trách nhiệm:
Mức
Nghĩa
Lưu ý
Chính chủ
Chủ đất tự bán, bạn môi giới
Làm việc thẳng, ít rủi ro "cắt cầu"
Ủy quyền
Chủ ủy quyền cho người khác đứng ra
Kiểm tra văn bản ủy quyền còn hiệu lực
Ký gửi
Chủ giao bạn/công ty rao bán
Nên có thỏa thuận ký gửi rõ ràng
3. Bộ câu hỏi bắt buộc khi lấy một lô
Trước khi nhận một lô vào giỏ hàng, hỏi cho đủ. Thiếu thông tin là lúc khách hỏi bạn ú ớ:
Sổ cấp cho cá nhân hay hộ gia đình? — câu số một, quyết định hồ sơ nhanh hay chậm.
Diện tích bao nhiêu? Đất ở bao nhiêu, đất cây bao nhiêu?
Loại đất trên sổ là gì? (ODT/ONT/CLN…) Đã lên thổ chưa?
Dính quy hoạch bao nhiêu m²? Ở mặt tiền hay phía sau?
Đường vào rộng bao nhiêu — xe hơi vào được không?
Hướng lô? Số đo các cạnh (ngang × dài)?
Sổ riêng hay sổ chung? Có đang thế chấp, tranh chấp không?
Giá chủ muốn bao nhiêu? Có thương lượng được không?
Ai là đầu mối liên hệ, quan hệ với chủ thế nào?
Còn hàng chắc chắn không, xác nhận ngày nào?
"Đất hộ gia đình" — hỏi ngay từ đầuNếu sổ cấp cho hộ, mọi thành viên trong hộ tại thời điểm cấp sổ phải cùng ký khi bán. Hộ càng đông, gom chữ ký càng lâu — đây là biến số lớn nhất của tiến độ. Biết trước để không hứa sai thời gian với khách.
4. Hồ sơ tối thiểu cần thu
Ảnh sổ đỏ (che thông tin nhạy cảm khi lưu chung) — để đọc thông số, đối chiếu.
Ảnh/video thực địa — toàn cảnh lô, đường vào, mặt tiền, view.
Thông số chuẩn hóa: diện tích, loại đất, hướng, đường vào, giá, tình trạng — ghi thành một phiếu thống nhất.
11 thông số chuẩn của một lôĐội Lộc Phát chuẩn hóa mỗi lô theo 11 dòng: diện tích · loại hình · khu vực · đường tiếp cận · hướng · xe hơi vào được không · số đo cạnh · giá bán · pháp lý · chủ đất · tình trạng (kèm ngày xác nhận). Thu đủ 11 dòng này là lô sẵn sàng để bán và không bao giờ bị khách hỏi hớ.
5. Quản lý giỏ hàng khỏi loạn
Một lô — một hồ sơ. Mỗi lô có một trang/phiếu riêng, đủ 11 thông số, ảnh gom một chỗ.
Tình trạng phải có ngày. "Còn / Đã cọc / Đã bán / Tạm dừng" luôn kèm ngày xác nhận gần nhất. Dữ liệu quá 3 tháng phải xác nhận lại trước khi đẩy mạnh.
Cập nhật đều đặn. Tình trạng còn/hết là thứ hỏng nhanh nhất — lô đã bán mà vẫn rao là mất uy tín với khách.
Trước khi đẩy mạnh một lô, xác nhận nó còn hàng. Gọi lại đầu mối một câu, tránh dẫn khách tới lô đã bán.
Nguồn: khung 11 thông số bất động sản & quy trình quản lý giỏ hàng của đội Địa ốc Lộc Phát. Nội dung đào tạo, tham khảo.
