Ra giá không phải đoán mò cũng không phải "nghe người ta nói". Nó có phương pháp: ba thước đo song song, một quy tắc tính diện tích, và một bảng chấm điểm. Nắm được, bạn báo giá mà không run tay.
Một lô đất được soi bằng ba thước đo khác nhau. Đừng dùng một cái rồi kết luận:
| Thước đo | Là gì | Dùng để |
|---|---|---|
| Giá thị trường | Giá rao & giá giao dịch thật của lô tương tự quanh vùng | Biết lô đáng bao nhiêu, mua/bán hơn kém mặt bằng bao nhiêu % |
| Bảng giá Nhà nước | Bảng giá đất do tỉnh ban hành theo xã/loại đất | Tính thuế phí (trước bạ, TNCN), làm mốc nền — không phải giá bán |
| Giá vốn all-in | Tổng tiền thật đã bỏ ra để có lô (mua + thuế phí + thủ tục) | Biết giá sàn, không bao giờ bán dưới vốn |
Đây là quy tắc cốt lõi của nghề, người ngoài không biết:
Vì sao quan trọng: hai lô cùng 150m², một lô dính quy hoạch 60% và một lô dính 5%, nếu tính theo diện tích thửa sẽ cùng giá — vô lý. Cách tính đúng:
Ví dụ có thật (một dự án ở Ninh Giang, đội Lộc Phát): lô có 140m² ngoài quy hoạch × 4,5 triệu/m² = 630 triệu — khớp chính xác giá chào 630 triệu. Ba lô trong cùng dự án đều khớp theo công thức này, không phải trùng hợp.
Nguồn: phương pháp định giá theo phần ngoài quy hoạch, đối chiếu hồ sơ dự án thực tế đội Địa ốc Lộc Phát.
Khi định giá đất để đầu tư (mua đi bán lại), phải tính giá vốn thật, không dừng ở giá ghi hợp đồng. Cộng đủ:
Ra một con số duy nhất: tiền thật đã bỏ ra, và chia cho diện tích để có giá vốn/m². Mọi giá bán phải cao hơn con số này (đã trừ sẵn thuế TNCN 2% khi bán ra).
Khi phải so nhiều lô hoặc quyết định có nên "ôm" một lô, chấm theo 6 tiêu chí, mỗi tiêu chí từ −2 đến +2:
| Tiêu chí | Được điểm cộng khi… |
|---|---|
| Giá vs thị trường | mua/bán dưới mặt bằng vùng |
| Pháp lý | sổ riêng, đất ở, không đồng sở hữu lằng nhằng |
| Quy hoạch | ít/không dính chỉ giới, không thu hồi |
| Vị trí & đường | mặt tiền nhựa, xe hơi vào được |
| Hạ tầng / tương lai | gần KCN / cao tốc có căn cứ |
| Thanh khoản | loại hàng dễ bán lại |
Đọc tổng điểm: ≥ +6 đáng xuống tiền · 0…+5 cân nhắc, thương lượng giá · âm thì bỏ qua.
Nguồn: khung phân tích lô đầu tư & chính sách định giá của đội Địa ốc Lộc Phát. Con số minh họa lấy từ hồ sơ thật, mang tính đào tạo.
Gửi thông số lô cho đội Lộc Phát — người địa phương biết giá từng tuyến, giúp bạn ra giá có căn cứ.