Một thương vụ đất không phải "gặp khách rồi chốt". Nó là 8 bước nối nhau, mỗi bước có việc phải làm và cái bẫy phải tránh. Đi đúng thứ tự thì an toàn cho khách và cho cả bạn.
Hỏi kỹ khách: mua để ở, xây trọ, kinh doanh hay đầu tư giữ? Ngân sách bao nhiêu? Khu vực nào? Cần xe hơi vào tận nơi không? Từ đó lọc trong giỏ hàng ra 2–3 lô đúng nhu cầu, thay vì rải hết. Hiểu khách trước, mời hàng sau.
Dẫn khách ra tận lô. Đối chiếu ranh giới, số thửa, số tờ bản đồ ngoài thực tế với sổ đỏ. Kiểm đường vào, hướng, có bị lấn chiếm hay chồng ranh không. Nói thẳng cả điểm mạnh lẫn điểm yếu ("đường 4m xe con vào được, xe tải để ngoài") — thật thà tạo niềm tin.
Xin trích lục / phiếu cung cấp thông tin thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai; tra quy hoạch tại UBND xã/phường; kiểm tra sổ có thế chấp, kê biên, tranh chấp không. Đây là bước không được bỏ. Xong bước này mới nói chuyện tiền.
Chốt giá, rồi ký hợp đồng đặt cọc ghi rõ: giá bán, số tiền cọc (thường 5–10%), thời hạn ra công chứng, ai chịu thuế phí, mức phạt cọc. Nên công chứng hợp đồng cọc hoặc ít nhất có người làm chứng và biên nhận rõ ràng.
Hai bên ra phòng công chứng nơi có đất ký hợp đồng mua bán. Công chứng viên kiểm tra nhân thân và điều kiện chuyển nhượng: có sổ, không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn (Điều 45 Luật Đất đai 2024). Nếu là đất hộ gia đình, mọi thành viên trong hộ phải cùng ký — kiểm tra chữ ký đủ trước khi tới cửa.
Nộp tờ khai thuế TNCN (2%) và tờ khai lệ phí trước bạ (0,5%), nhận thông báo và đóng tiền. Đóng đủ nghĩa vụ tài chính mới được sang tên. Xem chi tiết cách tính ở Chuyên đề 02.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động (3 giấy cốt lõi: sổ gốc + tờ khai thuế + hợp đồng công chứng) tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nhận sổ đứng tên người mua. Bắt buộc đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày công chứng (Điều 133).
Ra thực địa bàn giao, xác nhận mốc giới rõ ràng, lập biên bản bàn giao nếu cần. Sau giao dịch vẫn giữ liên lạc, hỗ trợ khách các thủ tục tiếp theo (xây dựng, lên thổ…). Khách hài lòng là nguồn khách giới thiệu tốt nhất — nghề này sống bằng uy tín lâu dài.
Nguồn: Luật Đất đai 2024 (Điều 45, 133) · Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) · quy trình thực chiến đội Địa ốc Lộc Phát. Nội dung đào tạo, tham khảo.
Hồ sơ vướng đất hộ gia đình, ranh giới, hay thủ tục thuế — đội Lộc Phát đi qua hết rồi, gọi để được gỡ.